Жилой фонд центральных районов Будапешта в основном построен между 1890 и 1940 годами. В таких домах первые две недели ремонта — это не работа, а диагностика: демонтаж показывает, что на самом деле находится за поверхностью. Эта статья о том, что вскрывается регулярно, сколько стоит это исправить и какую часть сюрпризов можно увидеть заранее.
1. Штукатурка, которая не держится
Самая частая находка. Старая известковая штукатурка за десятилетия отходит от кирпича; снаружи это не видно, но при простукивании звук глухой. Если по такой стене шпатлевать и красить, поверхность треснет в течение полугода.
Исправление — это две позиции: очистка стен от старой штукатурки и новая штукатурка при толщине слоя до 2 см. В комнате 20 м², где ободрать нужно три четверти стен, это уже серьёзная сумма работы нетто — ровно та сумма, которая стоит за вопросом «почему итоговый счёт выше».
2. Стены, которые не вертикальны
В старом доме плоскости стен расходятся на 3–5 см. Базовая цена штукатурки — до 2 см, каждый следующий сантиметр идёт с наценкой. Если стену нужно вывести на 5 см, работа заметно дорожает.
3. Алюминиевая проводка и отсутствие заземления
До 1970-х использовали алюминиевый провод, и в значительной части таких квартир нет защитного заземления. Это не косметический вопрос: на алюминиевую проводку нельзя вешать современную нагрузку — индукционную плиту, кондиционер, посудомоечную машину.
| Работа по электрике | Примечание |
|---|---|
| Штроба | По длине трассы, по каждой стене |
| Прокладка кабеля | Гофра — отдельная позиция |
| Коммутационная коробка | |
| Розетка, выключатель | Монтаж, без стоимости механизма |
| Врезной распредщит (малый) | При полной замене нужен почти всегда |
Полная замена электрики в двухкомнатной квартире обычно оказывается одной из самых крупных позиций работы нетто во всём проекте. Это позиция, которую реже всего закладывают заранее, — и та, которую меньше всего можно отложить: готовую стену пришлось бы штробить заново.
4. Пол, который состоит из слоёв
В старой квартире пол часто представляет собой слоёный пирог: линолеум поверх паркета, под паркетом чёрновой настил, под ним шлаковая засыпка или деревянные балки перекрытия. Что именно снимется, а что останется, выясняется при демонтаже.
Сам демонтаж дёшев — и для покрытия пола, и для напольной плитки. Дороже то, что идёт следом: выравнивание поверхности перед стяжкой, бетонная стяжка с сеткой и самовыравнивающая смесь.
При деревянном перекрытии отдельный вопрос — несущая способность. Бетонную стяжку залить можно не всегда, иногда нужна сухая сборка, и это решение принимает инженер-конструктор, а не подрядчик.
5. Сырость, чугун и сосед
В стенах первых этажей и по уличному фасаду регулярно встречается капиллярная влага. После снятия штукатурки видны высолы; если заштукатурить обратно, дефект вернётся в течение года. Реальное решение — отсечная гидроизоляция стены, а не более хорошая краска.
Старые чугунные стояки и врезки в них тоже решаются на этапе демонтажа. Вывод точки воды и точки канализации — самостоятельные позиции, но если стояк идёт через соседнюю квартиру, это уже вопрос согласования с домовым товариществом, а не только цены.
Как увидеть большую часть этого заранее
Не все сюрпризы устранимы, но большинство — да. Четыре вещи, которые мы делаем на замере:
Простукивание. Прохождение всех стен показывает, где штукатурка отошла. Это десять минут, и они делают самую дорогую позицию считаемой.
Вскрытие. Шурф 30×30 см в полу показывает состав слоёв. Гораздо дешевле, чем столкнуться с этим потом.
Нивелирование. Лазерный замер плоскостей стен и пола — из него и получается, сколько сантиметров штукатурки понадобится.
Щиток. Тип автоматов и материал провода за пять минут говорят, можно ли обойтись без полной замены.
Поэтому мы и пересматриваем смету после демонтажа. Не чтобы её поднять, а чтобы с этого момента цифра была действительно фиксированной — подробнее об этом мы писали в статье о содержании сметы.
Вывоз строительного мусора в любом случае идёт отдельной позицией и считается по машинам, а полный демонтаж старой квартиры — это обычно две-три машины.
Часто задаваемые вопросы
Потому что состояние стен, пола и проводки скрыто. Всё, что можно проверить на замере — простукивание, шурф в полу, лазерное нивелирование, щиток, — мы проверяем, и это обычно удерживает оценку в пределах 10–15%. Полная фиксированная цена складывается после ревизии по итогам демонтажа.
В старом доме по нашему опыту 10–25% к оценке до демонтажа, если замер был сделан нормально. Больший разброс обычно означает, что в исходной смете не было подготовки поверхностей.
При деревянном перекрытии — инженер-конструктор. Как подрядчик мы такое решение не принимаем: несущая способность это вопрос заключения специалиста, и перед домовым товариществом это единственный защитимый порядок.
Не всегда. Если провод медный, заземление есть и щиток в нормальном состоянии, возможно частичное расширение. А вот при алюминиевой проводке частичное решение не рекомендуется.
Полный демонтаж квартиры 50–60 м² обычно занимает 5–8 рабочих дней вместе с вывозом. Это уже учтено в сроках, указанных на страницах услуг.