Budapest belső kerületeinek lakásállománya nagyrészt 1890 és 1940 között épült. Ezekben a házakban a felújítás első két hete nem munka, hanem diagnózis: a bontás megmutatja, mi van valójában a felület alatt. Ez a cikk arról szól, mi kerül elő rendszeresen, mennyibe kerül a javítása, és hogyan lehet a meglepetések nagy részét előre látni.
1. A vakolat, ami nem tapad
A leggyakoribb lelet. A régi mészvakolat évtizedek alatt elválik a téglától; kívülről ez nem látszik, de kopogtatásra kongó hangot ad. Ha ilyen falra glettelnek és festenek, a felület fél éven belül megreped.
A javítás két tétel: a régi vakolat leverése és az újravakolás 2 cm-es rétegvastagságig. Egy 20 m²-es szobában, ahol a falak háromnegyedét le kell verni, ez már komoly nettó munkadíj — pontosan az az összeg, ami a „miért drágább a végszámla" kérdés mögött szokott állni.
2. A falak, amelyek nem függőlegesek
Régi házban a falsíkok 3–5 cm-t is eltérhetnek. A vakolat alapára 2 cm-ig szól, minden további centiméter külön felárral megy. Ha egy falat 5 cm-rel kell kiegyenlíteni, a munkadíj érezhetően megnő.
3. Alumínium vezeték és hiányzó földelés
Az 1970-es évekig alumínium vezetéket használtak, és a lakások jelentős részében nincs védőföldelés. Ez nem kozmetikai kérdés: alumínium vezetékre nem lehet mai fogyasztást — indukciós főzőlap, klíma, mosogatógép — rátenni.
| Elektromos munka | Megjegyzés |
|---|---|
| Horonyvésés | Falanként, a nyomvonal hossza szerint |
| Kábelfektetés | Gégecső külön tétel |
| Kötődoboz | |
| Aljzat, kapcsoló | Szerelés, a szerelvény ára nélkül |
| Süllyesztett elosztószekrény (kis) | Teljes cserénél szinte mindig kell |
Egy kétszobás lakás teljes elektromos felújítása így az egyik legnagyobb nettó munkadíj-tétel a projektben. Ez az a tétel, amit a legritkábban terveznek be előre — és amit a legkevésbé lehet elhalasztani, mert a kész falat újra fel kellene vésni.
4. A padló, ami több rétegből áll
Régi lakásban a padló gyakran rétegtorta: linóleum a parkettán, a parketta alatt vakpadló, alatta salakfeltöltés vagy fagerendás födém. A bontás során derül ki, mennyi jön le és mi marad.
A bontás önmagában olcsó, akár úsztatott burkolatról, akár padlócsempéről van szó. Az utána következő munka a drágább: a felület előkészítése aljzat alá, a hálós betonaljzat és az önterülő simítás.
Fagerendás födémnél külön kérdés a terhelhetőség. Betonaljzatot nem minden esetben lehet ráönteni — ilyenkor szárazépítéses megoldás kell, és ezt a döntést statikus hozza meg, nem a kivitelező.
5. Nedvesség, öntöttvas és a szomszéd
Földszinti és utcafronti falaknál rendszeres a felszívódó nedvesség. A leverés után látszik a sótkivirágzás; ha erre falazunk vissza, a hiba egy éven belül visszatér. Az érdemi megoldás falszigetelés, nem pedig egy jobb festék.
A régi öntöttvas ejtőcsövek és a bekötések cseréje szintén a bontásnál dől el. Egy vízvételi hely és egy lefolyó kiépítése önálló tételek — de ha a strang a szomszéd lakásán át fut, az már társasházi egyeztetés kérdése, nem csak áré.
Hogyan lehet ebből előre látni a legtöbbet
Nem minden meglepetés kerülhető el, de a nagy része igen. Négy dolog, amit felmérésnél megcsinálunk:
Kopogtatás. Minden falfelület végigkopogtatása megmutatja, hol vált el a vakolat. Ez tíz perc, és a legdrágább tételt teszi becsülhetővé.
Feltárás. Egy 30×30 cm-es padlófeltárás megmutatja a rétegrendet. Sokkal olcsóbb, mint utólag szembesülni vele.
Szintezés. Lézeres mérés a fal- és padlósíkokról — ebből jön ki, hány centis vakolat kell.
Az elosztószekrény. A biztosítékok típusa és a vezeték anyaga öt perc alatt megmondja, elkerülhető-e a teljes csere.
Ezért is dolgozunk úgy, hogy a bontás után újra végigmegyünk a költségvetésen. Nem azért, hogy emeljünk rajta, hanem hogy attól a ponttól kezdve a szám valóban fix legyen — erről bővebben az árajánlat tartalmáról szóló cikkünkben írtunk.
A bontási törmelék elszállítása egyébként önálló tétel, konténerenként számolva, és egy régi lakás teljes bontása jellemzően kettőt-hármat tesz ki.
Gyakori kérdések
Mert a fal, a padló és a vezetékek állapota takarásban van. Amit felmérésnél meg lehet nézni — kopogtatás, padlófeltárás, lézeres szintezés, elosztószekrény — azt megnézzük, és ettől a becslés jellemzően 10–15%-on belül marad. A teljes fix ár a bontás utáni felülvizsgálattal áll össze.
Régi házban a tapasztalatunk 10–25% a bontás előtti becsléshez képest, ha volt rendes felmérés. Ennél nagyobb eltérés általában azt jelenti, hogy a kiindulási ajánlat nem tartalmazta a felületelőkészítést.
Fagerendás födémnél statikus. Kivitelezőként mi nem vállalunk ilyen döntést — a terhelhetőség szakvélemény kérdése, és a társasház felé is ez a védhető eljárás.
Nem mindig. Ha réz vezeték van, megvan a földelés és a szekrény állapota megfelelő, akkor részleges bővítés is elképzelhető. Alumínium vezetéknél viszont a részmegoldás nem javasolt.
Egy 50–60 m²-es lakás teljes bontása jellemzően 5–8 munkanap, a konténerezéssel együtt. Ez már benne van a szolgáltatási oldalunkon közölt határidőkben.