Budapest évek óta az egyik legnépszerűbb célpont a közép-európai ingatlanbefektetők számára: erős turizmus, EU-tagság, és a nyugat-európai fővárosokhoz képest még mindig kedvezőbb négyzetméterár. De a vásárlás csak a fele történet — a felújítás dönti el, hogy a befektetés valóban termel-e, vagy évekig áll üresen egy „majd megcsinálom" listával.
Hol érdemes vásárolni?
Rövid távú bérbeadásra (Airbnb) a V–VIII. kerület a legerősebb — ezekben a kerületekben a turisztikai kereslet folyamatos, és 65–75%-os kihasználtság mellett egy 2 szobás lakás évi 6–10 millió forint bevételt hozhat. Hosszú távú bérbeadásra szélesebb a paletta: a jó tömegközlekedéssel rendelkező, egyetemekhez közeli kerületek (IX., XI., XIII.) stabil, kiszámítható bérlői kört jelentenek.
Mire figyelj vásárlás előtt?
Három dolgot mindig ellenőrizz, mielőtt aláírod az adásvételi szerződést. Először: az épület engedélyezi-e a rövid távú bérbeadást — egyes kerületek és társasházak korlátozzák vagy tiltják az Airbnb-tevékenységet, ezt a helyi szabályozás és az alapító okirat is befolyásolhatja. Másodszor: az épület állapota — a homlokzat, a tető és a közös gépészet állapota nem a te felújítási költséged, de befolyásolja a közös költséget és az ingatlan hosszú távú értékét. Harmadszor: a lakás saját állapota — ez határozza meg, hogy kozmetikai vagy teljes felújításra lesz-e szükség.
| Felújítási kategória | Kinek éri meg | Ár |
|---|---|---|
| Kozmetikai | Jó állapotú lakás, gyors piacra dobás | 120 000–180 000 Ft/m² |
| Teljes | Airbnb / prémium bérbeadás, hosszú távú érték | 220 000–320 000 Ft/m² |
| Prémium | Felső kategóriás bérbeadás, design-fókusz | 320 000 Ft/m²-től |
Hogyan szervezd a felújítást, ha nem élsz Budapesten?
Ez a leggyakoribb aggodalom külföldi befektetőknél — és jogosan. A megoldás három elemből áll: fix áras szerződés (nincs utólagos meglepetés), heti fotó- és videóriport (mindig tudod, hol tart a projekt), és egy részletes design-terv, ami minden döntést a munka megkezdése előtt tisztáz — így nem kell a helyszínen dönteni olyasmiről, amit nem is látsz élőben. A ConSol pontosan ezt a modellt építette fel a távolról irányított felújítás szolgáltatásában, HU/EN/RU kommunikációval.
Mekkora hozamra számíthatsz?
Airbnb-optimalizált felújítással, jó elhelyezkedésű lakásnál 7–9%-os éves hozam reális célszám — ez a szám a felújítás minőségén, a kihasználtságon és az árazási stratégián is múlik. Hosszú távú bérbeadásnál alacsonyabb, de stabilabb hozamra számíthatsz, kevesebb operatív teherrel.
Ki intézze a napi ügyeket, ha nem vagy a helyszínen?
A felújítás lezárása után a napi működést (vendégkommunikáció, takarítás, karbantartás) érdemes profi ingatlankezelő cégre bízni — jellemzően a bevétel 2,5–3%-áért; szükség esetén ezt a szerepet maga a ConSol is átvállalja, hiszen ingatlankezelőként is dolgozunk. Ha a vásárlásban is segítségre van szükséged, kiterjedt ingatlanközvetítői partnerhálózatunkat is bevonjuk — velük rendszeresen együtt dolgozunk, így megtaláljuk a megfelelő objektumot és kialkudjuk az árat. A ConSol a felújítást úgy adja át, hogy a lakás azonnal bérbeadható állapotban legyen — bútorozva, fotózásra kész fényképekkel, ha kell.
Gyakori kérdések
Nem feltétlenül kötelező a vásárláshoz, de a felújítás és a napi működtetés (közös költség, közműszámlák) miatt a legtöbb külföldi befektető nyit egy helyi számlát. Ezt jellemzően az ingatlanközvetítő vagy ügyvéd segít elintézni.
Kozmetikai felújítással 6–8 hét, teljes felújítással 3–4,5 hónap — ehhez jön a vásárlási folyamat (átlagosan 1–2 hónap) és a bérbeadási engedélyeztetés, ami néhány hetet vesz igénybe.
A ConSolnál a szerződéstől a heti fotóriportig minden HU/EN/RU nyelven történik — tolmácsra nincs szükség, és az ingatlanközvetítő/kezelő partnereink is idegen nyelven kommunikálnak.