Планировка старой будапештской квартиры создавалась под другой образ жизни: длинный коридор, отдельная кухня, маленькая ванная, комнаты, соединённые проходом. Её переустройство — один из самых сильных шагов, повышающих стоимость квартиры при ремонте. Но не всякую стену можно снести и не всякое помещение перенести. Эта статья о том, что меняется свободно, что требует согласований и за что браться не стоит.
Что обычно можно менять свободно
Демонтаж ненесущих перегородок, возведение новых, устройство проёма в ненесущей стене, объединение двух комнат, перенос встроенных шкафов. Всё это остаётся внутри квартиры, не затрагивает конструкцию дома и, как правило, не влияет на соседей.
| Работа | Ед. |
|---|---|
| Демонтаж кирпичной или блочной перегородки | м² |
| Демонтаж гипсокартонной перегородки | м² |
| Новая стена из ГКЛ с шумоизоляцией (2 слоя на сторону) | м² |
| Кладка перегородки Silka | м² |
| Кладка перегородки YTONG | м² |
| Устройство проёма в несущей стене | усл. |
Вывоз образовавшегося мусора идёт отдельной позицией и считается по машинам. Демонтаж стен редко укладывается в одну машину, если вместе с ними снимается и пол.
Что требует проекта и заключения специалиста
Четыре типичных случая, где решения подрядчика недостаточно:
Вскрытие несущей стены. Никогда без заключения инженера-конструктора и усиления — перемычки или стальной рамы. Конструктор говорит, какой ширины проём возможен и с каким усилением; подрядчик это выполняет, а не пересматривает.
Перенос мокрой зоны. Смещение ванной или кухни затрагивает уклон канализации, доступ к стояку и расположение над квартирой соседей снизу. Технически решаемо, но означает гидроизоляцию и новую точку канализации — обе позиции идут в смете отдельно.
Объединение кухни с комнатой при наличии газа. Если в квартире есть газовый прибор, объединение — вопрос не планировки, а инженерии. Его нужно выяснить с газовым специалистом до того, как что-либо демонтируется.
Всё, что касается фасада. Замена окон, наружный блок кондиционера, остекление балкона — это не внутреннее дело квартиры. В охраняемом здании или охраняемой городской среде для этого действует отдельная процедура.
Какую перепланировку делать не стоит
Закладка или перенос вентиляционного канала: канал принадлежит всему дому, и его перекрытие создаёт проблемы далеко за пределами вашей квартиры. То же касается стояков, проходящих через квартиру соседей, — доступ к ним нужно сохранять.
Вскрытие несущей стены без заключения — самая дорогая ошибка, какую можно совершить в квартире: результат это трещины в квартирах выше, а ответственность однозначно на том, кто вмешался.
И ещё один пункт, не технический, но очень частый: перепланировка без согласования и без внесения в документы вскрывается при продаже. Если поэтажный план не совпадает с реальностью, у покупателя это превращается в вопрос банковского финансирования и в самое слабое место при торге по цене. То, что переделано, стоит привести в порядок и на бумаге.
Кто участвует в процессе
Проектировщик / дизайнер интерьера. Рисует, что и где будет, и знает, что исключено конструкцией.
Инженер-конструктор. Всё, что касается несущих конструкций, начинается с его заключения.
Домовое товарищество. Работы, затрагивающие общее имущество — фасад, дымоход, стояки, кровлю, — требуют согласия сообщества.
Районная администрация. Определяет, какая процедура применима к конкретному объекту.
Подрядчик. Мы отвечаем за исполнение и за то, чтобы результат соответствовал утверждённому проекту.
С чего начинать
Сначала замер и выяснение конструкции: какие стены несущие, где идут стояки, где дымоход. Потом варианты планировки — обычно два-три, потому что часть решений конструкция исключает сразу. По выбранному варианту идёт согласование с конструктором и по инженерии, и только затем смета.
Именно эта последовательность и даёт фиксированную цену: планировка окончательна тогда, когда известны все ограничения. Подробнее об этом — на странице дизайн-проекта и в статье о содержании сметы.
Часто задаваемые вопросы
Одна только толщина этого не решает. На замере мы смотрим положение стены относительно перекрытия и других этажей и простукиваем её конструкцию. Если остаются сомнения, решает инженер-конструктор — как подрядчик мы такое под свою ответственность не берём.
Во многих случаях да, но нужно сохранить уклон канализации и доступ к стояку, и имеет значение расположение над квартирой соседей снизу. Тогда в стоимость входят и гидроизоляция, и новая точка канализации.
Если стена не несущая и газ не затронут, разрешение на строительство обычно не требуется. Но точную процедуру определяют район и охранный статус здания — мы выясняем это по каждому объекту отдельно.
Это вскрывается при продаже, когда план БТИ не совпадает с реальностью. У покупателя это становится проблемой при ипотеке. Ремонт — правильный момент это узаконить, пока стены всё равно вскрыты.
Проектную и конструкторскую часть мы организуем через партнёрские бюро, а процедуры с домовым товариществом и администрацией идут от имени собственника — здесь мы сопровождаем, но подписать за вас не можем.